In den letzten Monaten entstanden unter der Leitung der ATGA TGA Gruppe in Zusammenarbeit mit Vertretern aus den Bereichen Investment, Architektur, Planung sowie Facility Management und Facherrichtung die 13 Gebote der Gebäudeplanung. Das Strategieziel der ATGA TGA Gruppe ist mehr als erreicht - aus 12 Geboten wurden gleich 13 Gebote!

Wer bessere Gebäude realisieren möchte, muss den Planungs- und Errichtungsprozess verbessern. Die Gebäudefunktionalität und deren Betrieb erst in der Nutzungsphase zu optimieren ist mit hohem Aufwand verbunden. Der Grad der Gebäudequalität wird in der frühen Planungsphase definiert. Die 13 Gebote sollen helfen, zukünftig bessere Gebäude zu realisieren.

Wir, das sind alle, die an der Entwicklung von Ideen für Immobilien sowie deren Planung und Errichtung beteiligt sind. Bauherren, Architekten, Planer, Komponentenlieferanten aus den Bereichen TGA, Bautechnik und Software, Errichter, Anlagenbauer, Berater, Nutzer, Betreiber, Facility Manager und viele mehr.

Klicken Sie auf untenstehendes Bild um einen Einblick in die 13 Gebote der Gebäudeplanung zu bekommen.

Wie kann die Kommunikation aller Beteiligten verbessert werden?

Voraussetzung ist wohl ein eindeutig formuliertes Ziel welches auch durchgängig durch alle Phasen eines Projektes kommuniziert werden muss.

Bei den bisherigen Gebäuden wird möglicherweise ein Ziel definiert, aber speziell aus der Erfahrung der TGA ist dies wohl im besten Fall an den Architekten weitergegeben worden. Weiter gehen diese Informationen in der Regel nicht. Dabei beeinflussen die Entscheidungen der Haustechniksysteme unbedingt auch das Ergebnis des Gesamtgebäudes. Aus diesem Grund können sich durchaus gute Systementscheidungen für bestimmte Ziele des Bauherrn nachteilig auswirken. Teure Lösungen stellen sich als Fehlinvestitionen heraus.

Um dies verhindern zu können müssen die Ziele so formuliert werden, dass zum Einen alle Ebenen das Ziel verstehen und zum Anderem auch sichergestellt wird, dass das Ziel auch allen Beteiligten mitgeteilt wird. Bauherrn, Bauherrnberater, Architekten, Planer, Fachverarbeiter, Facility Management, selbst Lieferanten als die scheinbar letzten Glieder in der Kette können durch diese Kenntnis einen positiven Einfluss auf die Abwicklung und auf das Ergebnis einbringen.

Es stellt sich die Frage in welcher Form das gemeinsame Ziel kommuniziert werden soll. In den Vertragswerken wird ausgiebig über die Rechte und Pflichten der einzelnen Beteiligten erfasst, jedoch niemals der Wunsch oder das Ziel des Bauherrn. Vielleicht sollte man darüber nachdenken, ob nicht die Kommunikation des gemeinsamen Ziels über die rechtlichen Vertragbedingungen zu stellen ist. Dabei würden möglicherweise einige Aufwendungen der Juristen nicht mehr notwendig sein.

Viele Mitwirkende in Bau- oder Baunebengewerbe würden sich darüber freuen und der Bauherr würde ein besseres Ergebnis alleine dadurch erhalten.

Haben Architekt bzw. Architektin und alle an Planung und Bau beteiligten Menschen zu jedem Zeitpunkt Information darüber, welche Maßnahmen im Projekt gesetzt sind oder zu setzen sind um Zeit- und Kostenplan einzuhalten? – Die Gespräche und Diskussionen der letzten Monate zeigen, dass diese Frage eindeutig verneint wird. Der Überblick der Einzelnen ist schlicht unzureichend.

Haben Investoren Interesse an übergreifender Planung? – Auch hier eine Verneinung, allerdings aus anderem Grund: Das Interesse des Investoren ist, die Investition zu geplanter Zeit und mit geplanter Rendite abzuschließen.

Sind Gebäudeausrüster interessiert an frühzeitig abgestimmten, anderen Systemen gegenüber offenen Lösungen im Sinne einer vorbereiteten und einfach durchzuführenden Installation? – Theoretisch daran interessiert ja, praktisch ist das nahezu nicht umsetzbar.

Die Erklärung hierfür ist, dass die Teilnehmer am Baugeschehen in deren Kosten (=Zeit)rahmen denken und sich so logischerweise auf deren Gewerke konzentrieren. Architekten widmen sich im Rahmen ihrer Zeitverfügbarkeit jenen Bereichen Augenmerk, die sie direkt beeinflussen können und sich der Reaktionen auf diese Einwirkungen (relativ) sicher sind.

Umfassende Planung und eine gute Gesamtübersicht scheinen über 2 Zugänge möglich:

a) durch über den Tellerrand blickende Teilnehmer am Baugeschehen (ökologisch und ökonomisch)

b) über eine Projektplanung und –Steuerung, die im besten Fall unter dem Investor selbst arbeitet. 

Die TGA Gruppe beschäftigt sich mit beiden Möglichkeiten. Zur erstgenannten Variante wurde im Rahmen des Facility Kongresses 2014 mit geladenen Gästen aus direkten Einflussbereichen diskutiert, welche Inhalte einfach verständliche und möglichst allgemein verwendbare „Gebote“ haben mögen.

Erste Erkenntnisse stellen sich wie folgt dar:

• Der Bauherr muss Lösungsvorschläge kennen und seine Erwartung damit abgleichen.

• Jeder Fachexperte muss über ein gewisses Basiswissen der jeweils anderen Bereiche verfügen. (Bereiche Architektur, TGA, Gebäudebetrieb, Facility Management, Betriebswirtschaft und Controlling, Immobilienverwaltung, Zertifizierungen, Lebenszykluskosten)

• Es braucht gute Kommunikation – der Knackpunkt schlechthin

• Fazit daraus: Wir müssen die Sprache anderer verstehen!

• Integrale Planung - über Gewerke und über den Lebenszyklus

• Bau- und Lebenszyklusbetrachtung sind gleich relevant

• Das Ziel des Gebäudes steht vor allen anderen Fragen und

• Die Flexibilität der Immobilie muss am Schluss mitgedacht worden sein!

• Disziplinierende Gesetzte statt nicht nachgezogener Kosten für Fehler

• Trennung in „Kaufleute“ und Techniker unterbinden - Aufwand.Kosten.Preis. zählt

• Mehr Investition in die Planung
  Planung bestimmt alles, kostet wenig im Vergleich mit Kosten der Bauphase und einen Bruchteil im Vergleich mit nachträglicher Fehlerbehebung
  Fazit: Planen, planen, nochmals planen

Diese Teilbereiche sind neben weiteren Erkenntnissen Basis für die Ausarbeitung der geplanten Gebote-Übersicht der TGA-Gruppe. Sie werden im den kommenden Wochen wieder erörtert und im Detail festgehalten.